如何維護房屋拆遷中承租人的利益 - 房屋拆遷 - 重慶專業房產糾紛律師

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    如何維護房屋拆遷中承租人的利益

    發布時間:2018年7月11日

        如何維護房屋拆遷中承租人的利益
       
        2005年4月22日,張某與李某簽訂《店面租賃合同》,由張某承租位于廈門市某區某路的店面兩間用于經營川菜館,經營期限為2005年5月1日至2008年5月1日。張某依法辦理了工商、稅務登記。
        因某基礎工程建設的需要,某區重點項目辦公室依法制定了《拆遷補償安置實施方案》,對被拆遷人以及房屋使用人的補償安置均作了詳細規定(其中應補償的企業搬遷、員工停業生活補助費和利潤損失,根據實際經營面積、以包干的形式按5000—20000元/戶給予補助,但最高不超過20000元)。2006年2月13日,拆遷人和拆遷單位向張某下發了限于2月19日搬遷的《通知》。張某在作了現場證據公證保全之后完成了搬遷。2006年3月14日,某區某居民委員會代表李某與拆遷人簽訂了關于非住宅房屋補償款(8萬元)以及營業性經營店面經營損失和搬遷補助(1.9萬元)的《非住宅房屋拆遷補償協議書》。2006年3月29日,拆遷人向被拆遷人李某支付了上述9.9萬元,而李某拒絕將其中的1.9萬元支付給張某。
        2006年4月27日,張某將拆遷人和被拆遷人訴至某區人民法院要求拆遷人和被拆遷人支付營業性經營店面經營損失和搬遷補助,某區人民法院根據《城市房屋拆遷管理條例》認為屬于未達成協議的拆遷補償法律關系應先向拆遷管理部門申請裁決,駁回了張某的起訴。2006年6月7日,張某向拆遷管理部門申請裁決。拆遷管理部門根據《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》認為拆遷當事人雙方已簽訂補償協議而且標的物已經滅失,于2006年6月13日作出《不予受理通知書》并建議通過民事訴訟途徑解決。2006年7月31日,張某再次將被拆遷人起訴至某區人民法院,某區人民法院根據最高人民法院法釋〔2005〕第9號認為張某與拆遷人、被拆遷人未達成拆遷補償安置協議提起民事訴訟不符合法律規定,若對行政裁決不服應提起行政訴訟,駁回了張某的起訴。2006年10月11日,張某以李某不當得利為由將李某再次訴到某區法院,某區人民法院再次根據最高人民法院法釋〔2005〕第9號認為張某未與拆遷人、被拆遷人達成補償安置協議,張某的起訴不符合民事案件受理范圍,裁定不予受理。張某不服該裁定向廈門市中級人民法院提起上訴。廈門市中級人民法院認為張某對補償的項目和數額沒有異議,僅是收取款項的主體錯誤,張某的請求符合民事案件的受理范圍,2007年3月31日裁定撤銷某區人民法院不予受理的裁定,某區人民法院應當受理。2007年4月4日某區人民法院以民事案件立案受理了該案。
        上述案例引發了本人一系列的思考:房屋承租人是否是房屋拆遷補償安置協議的必需當事人?承租人應當獲得的補償向誰主張、如何主張?承租人應得的補償利益受損時應通過何種途徑進行救濟?承租人應如何采取預防措施?
        一、房屋承租人在拆遷中遭遇行政和司法救濟尷尬
        1、房屋承租人是否是房屋拆遷補償安置協議的必需當事人?
        舊《城市房屋拆遷管理條例》第3條規定被拆遷人包括承租房屋的使用人(承租人),房屋承租人作為被拆遷人享有權利、承擔義務;而新《城市房屋拆遷管理條例》第4條第三款規定被拆遷人僅指房屋所有人而不再包括房屋承租人,房屋承租人已經成為房屋拆遷法律關系中區別于被拆遷人(房屋所有人)獨立的當事人。
        依照舊《城市房屋拆遷管理條例》第12條、第32條規定,房屋承租人作為被拆遷人是簽署拆遷補償安置協議的必然主體;而新《城市房屋拆遷管理條例》第13條雖然規定拆遷租賃房屋的,拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議,但是第27條規定被拆遷人與承租人解除租賃關系或者對承租人進行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補償。這就給被拆遷人單獨與拆遷人簽訂拆遷補償協議、領取應當屬于承租人所有的補償款項提供了機會。為簡化拆遷法律關系、實現快速拆遷的目的,拆遷人往往在被拆遷人未與承租人解除租賃關系、未與承租人訂立拆遷補償安置協議的情況下,就房屋拆遷補償與搬遷補償、停業損失等在承租人未參與的情況下或者根據承租人提供的相關材料與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。而承租人也往往被拆遷人和被拆遷人所蒙蔽。上述案例屬于此種情形承租人是否必須參加三方協議的簽訂呢?在所舉案例中,房屋拆遷行政管理部門認為拆遷人與被拆遷人簽訂的《非住宅房屋拆遷補償協議書》就是《城市房屋拆遷管理條例》所要求的拆遷安置補償協議,即承租人不是參與簽訂拆遷安置補償協議的必須主體,《非住宅房屋拆遷補償協議書》已經包括房屋拆遷補償款、搬遷補助款和停產停業損失。但是,某區人民法院駁回張某2006年4月27日起訴和2006年7月31日起訴的裁定均認為張某的起訴屬于拆遷人未與被拆遷人、承租人簽訂房屋拆遷補償安置協議情形,即認為承租人必須與拆遷人簽訂補償安置協議。但,是拆遷人與承租人簽訂協議,還是拆遷人與承租人、被拆遷人簽訂三方協議沒有明確。
        2、承租人未參與簽訂的拆遷補償安置協議的法律效力如何?
        為了簡化拆遷法律關系、實現快速拆遷的目的,拆遷人即便在知道被拆遷房屋存在租賃關系的情況下也僅與被拆遷人簽訂補償安置協議,而將承租人的補償安置事宜推給被拆遷人和承租人之間解決。而被拆遷人則在取得房屋拆遷補償款或者搬遷補助以及停業損失之后認為承租人應得的補償應自行向拆遷人主張而拒絕支付或者少支付給承租人。承租人要想正確維護自身權益,認清拆遷補償安置協議的法律效力如何便顯得至關重要了。
        實務中關于承租人未參與簽訂的房屋拆遷補償安置協議的法律效力如何主要有以下三種觀點:
        (1)違反強制性行政法規,無效。理由是根據國務院頒布舊《城市房屋拆遷管理條例》,承租人是被拆遷人,是當然的協議主體。新《城市房屋拆遷管理條例》第十三條也規定“拆遷租賃房屋的,拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議”,該規定屬于強制性規定,必須遵守。從福建省建設廳制定的《房屋拆遷補償安置協議》示范文本也可以看出,簽訂拆遷補償安置協議的應該是拆遷人與承租人、被拆遷人三方。
        (2)處理了應屬于承租人的權利部分,部分無效。新《城市房屋拆遷管理條例》第13條第一款規定(拆遷非租賃房屋)拆遷人應當與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。新《城市房屋拆遷管理條例》第27條規定在被拆遷人自行處理了承租人的租賃關系的情況下(相當于非租賃房屋),拆遷人對被拆遷人進行補償。此規定可看出承租人并不是必須與拆遷人處理拆遷補償安置關系的。但是,被拆遷人是否已經妥善處理了與承租人的賠償、安置事宜沒有統一的判斷標準,便容易出現被拆遷人與拆遷人簽訂協議時一并處理了屬于承租人的權利而承租人最終得不到任何補償。被拆遷人在簽訂協議時處理了屬于自身的權利是合法的,但在未獲授權的情況下行使了屬于承租人的權利,應屬無效。
        (3)承租人仍有權向拆遷人主張權利,有效。新《城市房屋拆遷管理條例》第31一條、33條規定拆遷人應當向承租人支付搬遷補助費、停產停業損失,向承租人支付搬遷補助費、停產停業損失的義務主體是拆遷人。被拆遷人根據其與拆遷人所簽訂的協議取得的款項有合同依據,被拆遷人從拆遷人處所取得款項不論是否包括了搬遷補助費、停產停業損失均與承租人無關。即使被拆遷人所獲得款項超出其應得數額,有權提出返還要求的也只是拆遷人,而承租人應得的補償款可另行向拆遷人主張。
        3、根據拆遷補償安置協議法律效力的不同,在現有法律框架下房屋承租人可以采用的救濟方式效果有限。
        (1)協議無效或者部分無效的,承租人可向人民法院申請宣告協議無效。在協議被確定無效之后,向房屋拆遷管理部門申請行政裁決。這是目前的法律框架下承租人所能采取的通常途徑。但是,在實際的拆遷過程中,行政部門往往根據《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第8條認為承租人申請行政裁決時所承租的房屋已經滅失或者拆遷當事人已經達成補償安置協議而不予受理。對于行政部門作出的不予受理決定承租人可以提起行政復議和行政訴訟,但是人民法院根據《行政訴訟法》及相關司法解釋的規定,對行政裁決的事實認定、行政程序、法律適用、有無超越職權和濫用職權等進行全面合法性審查后難以變更不予受理的決定。
        (2)協議有效,承租人另行向拆遷人主張。在標的物已經滅失的情況下,承租人申請裁決只會換來不予受理的結果,必然走上行政訴訟之路。
        (3)承租人在申請行政裁決之前或者行政裁決不予受理之后直接起訴拆遷人或者拆遷人和被拆遷人,人民法院都會根據《房屋拆遷管理條例》第16條和最高人民法院法釋〔2005〕第9號裁定駁回起訴。
        因此,根據現行的《房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》以及最高人民法院法釋〔2005〕第9號,承租人無法有效維護自身權益。
        二、房屋承租人應如何維護自身權益
        1、在簽訂租賃合同時對拆遷補償條款進行特別約定
        拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同兩個法律關系。依法拆遷是合法行為,是解除合同的直接原因,有效的合同受到法律保護,被拆遷人有權獲得補償,承租人有權獲得因為解除合同而造成損失的賠償。為使承租人在所承租房屋拆遷時所獲得的賠償有約可依,建議承租人在簽訂《房屋租賃合同》時對補償內容進行詳細約定。例如約定“在租賃期內,租賃房屋遇有商業拆遷或市政拆遷時,出租人應當從所得或應得補償款中對承租人進行補償。有關土地、地上物(房屋等)、速遷獎金、出租方出資所為之添附等內容的補償歸出租方所有;有關停產停業損失、設備搬遷費用、人員安置費、承租方出資所為之添附等內容的補償歸承租方所有”,同時還可以對出租人拒不支付補償的行為定以相應違約責任。如此有了對補償內容的詳細約定,出現拆遷補償情形時,雙方即可按約分償,不致引發糾紛,即使發生糾紛也可以通過民事訴訟途徑解決。
        2、房屋承租人應積極行使條例所賦予的權利
        《城市房屋拆遷管理條例》第27條規定:“拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的,或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的,拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租,被拆遷人應當與承租人重新訂立房屋租賃合同。”該條規定的原則是既要對房屋所有人進行補償,同時又要兼顧房屋使用人的利益。承租人有權就拆遷補償事宜與拆遷人、被拆遷人進行協商。在拆遷人發布拆遷公告之后、租賃房屋滅失之前,承租人應以獨立的主體積極地就賠償或產權調換要求與拆遷人、被拆遷人進行協商,不能過分地依賴被拆遷人。如果經協商不能達成拆遷協議的,應爭取在房屋滅失之前請求房屋拆遷主管部門裁決。
        3、被拆遷房屋承租人保存證據的重要性
        2001年《城市房屋拆遷管理條例》被重新修訂后,房屋承租人不再是被拆遷人,而成為區別于被拆遷人的獨立當事人,承租人的權益很容易被侵犯。承租人在被拆遷房屋未進行價值評估與補償的情況下交出承租房屋或未將其裝修及相關財物進行證據保全或取得拆遷人的確認,最終拆遷人將可能不承認裝修損失,僅補償停工停業損失和搬遷補助費,甚至將全部補償款項支付給被拆遷人;而被拆遷人則認為承租人的損失非其造成,拒不補償。從訴訟角度來講,房屋承租人過于輕信拆遷人與被拆遷人,未能及時保存證據有可能導致曠日持久的補償爭議。本文所述案例中承租人便是在承租物被拆遷之前委托公證處進行現場證據保全,該保全證據是承租人請求賠償的重要依據。
        三、關于承租人提起民事訴訟的探索
        1、法復〔1996〕12號仍然部分有效
        本文案例中張某作為承租人為主張自己應得的拆遷補償款提起三次起訴、一次行政裁決和一次上訴,三次起訴兩次被裁定駁回起訴、一次被裁定不予受理,為何起訴無門?最高人民法院法釋〔2005〕第9號頒布之后,許多人誤認為人民法院不再受理拆遷糾紛案件。而一些法院或出于行政部門的壓力、或嫌此類案件繁瑣,一看到是涉及拆遷的糾紛,便推脫敷衍,不管當事人是否經過行政裁決,不管其是否達成拆遷補償安置協議,一律不再受理。
        在我國當前有關拆遷立法體制甚不完善,拆遷糾紛日益增多的境況下,法復〔1996〕12號對于當事人達成拆遷補償安置協議后,又反悔的,可以直接提起民事訴訟,就具有了獨特的意義。同時,本人認為法復〔1996〕12號有關當事人達成拆遷補償安置協議又反悔的規定符合我國民法通則和合同法的法律規定和立法精神,拆遷補償安置協議屬典型的民事合同,當事人達成拆遷補償安置協議后又發生糾紛的,屬合同糾紛。根據合同法的規定,當事人達成拆遷補償安置協議又反悔的情況完全可以受合同法的規制,合同法足以維護當事人的合法權益。
        已經失效的最高人民法院《關于適用〈城市房屋拆遷管理條例〉第十四條有關問題的復函》認為在城市房屋拆遷過程中,拆遷人與被拆遷人屬于平等民事主體,發生權益糾紛不論是否經過裁決,當事人向人民法院起訴的,人民法院應以民事案件受理。法復〔1996〕12號雖然廢止了(1993)法民子弟9號復函,但仍然規定只要未經過行政裁決,就房屋補償、安置等問題可以直接提起民事訴訟,當事人也可以通過民事合同糾紛尋求救濟。
        2、承租人有權提起不當得利之訴
        法釋〔2005〕第9號規定當事人達不成拆遷補償安置協議的,應當先申請行政裁決。但是,對于承租人未參與簽訂拆遷補償安置協議而其應得的裝修賠償款、搬遷補助款以及停產停業損失已經被被拆遷人領取并拒絕支付給承租人的,而行政裁決、行政訴訟無法獲得有效救濟,是否能通過民事訴訟途徑來獲得保障呢?本人認為根據一般的民事訴訟法律來救濟是完全必要和可行的。在所列舉的案例中,廈門市中級人民法院認為承租人張某對于拆遷人所應支付的賠償款項目以及金額沒有異議,承租人的起訴并不是因拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議而引發的,而是被拆遷人收取了本應屬于承租人的款項、侵害了承租人的合法權益,承租人張某主張返還款項。承租人張某的訴求符合起訴條件,屬于民事案件的受理范圍。本人認為根據我國民法通則第92條規定:“沒有合法根據,取得不當利益,造成他人損失的,應當將取得的不當利益返還受損失的人”,被拆遷人領取且拒絕支付相應的款項給承租人的行為構成不當得利。
        據法條分析,不當得利的特征和構成要件是:(1)一方受益,一方受損。(2)受益與受損之間必須有因果關系。(3)取得利益沒有合法根據,即既沒有法律上、也沒有合同上的根據,或曾有合法根據,但后來喪失了這一合法根據。
        羅馬法將不當得利分為無原因不當得利和具不法原因不當得利兩種。不當得利的取得,不是由于受益人針對受害人而為的違法行為;而是由于受害人或第三人的疏忽、誤解或過錯所造成的。不當得利或基于給付而發生,或基于行為而發生,或基于法律規定而發生,又或基于自然條件而發生。基于行為而發生的不當得利。一是基于受益人的行為而發生;二是基于受損人的行為而發生;三是基于第三人的行為而發生。
        結合案例分析:《城市房屋拆遷管理條例》對于房屋承租人法律地位以及應獲得相應補償的權利作了規定,而《拆遷補償安置實施方案》進一步明確了拆遷人應當支付給房屋承租人的搬遷補助款、停產停業損失的具體數額。房屋承租人對拆遷人應當支付的款項以及金額沒有異議,而是認為拆遷人將搬遷補助款和停產、停業損失支付給了錯誤的對象,而且拆遷人在承租人第二次提起訴訟的過程中已經向法院提交了其已經向被拆遷人支付了搬遷補助款和停產、停業損失的憑證并在庭審中確認《房屋拆遷補償安置協議》所涉及并已經支付給被拆遷人搬遷補助款和停產、停業損失系同指《城市房屋拆遷管理條例》和《拆遷補償安置實施方案》中規定應當歸房屋承租人(使用人)所有的款項。《房屋拆遷補償安置協議》不僅處分了房屋承租人的權利,而且被拆遷人因此而獲得了利益,該損害結果的發生是當事人(承租人、被拆遷人)之外的第三人疏忽、誤解或過錯所造成的。
        拆遷人與被拆遷人簽訂的《拆遷補償安置協議》是否是被拆遷人取得搬遷補助款、停產停業損失的合法依據呢被拆遷人往往認為其取得搬遷補助款和停產、停業損失是基于其與拆遷人簽訂的《拆遷補償安置協議》,是有合同依據的,不屬于不當得利。然而,本人認為《民法通則》第92條著重強調的是“合法”,即獲得利益應存在法律依據或者合法的合同依據。不論是根據《城市房屋拆遷管理條例》要求簽訂三方協議的強制性規定還是根據一般的無權處分行為的效力來判斷,拆遷人和被拆遷人簽訂的《房屋拆遷補償安置協議》無效或者處分了應當歸房屋承租人所有的權利的條款無效,即《拆遷補償安置協議》并不是被拆遷人取得搬遷補助款和停產停業損失的合法依據。
        當前,房地產開發以及城市基礎工程建設如火如荼,而拆遷、安置涉及的主體眾多,關系錯綜復雜,如何公平、合理地維護各方當事人的合法權益,使拆遷補償安置工作和諧進行,在《城市房屋拆遷補償安置條例》以及現有司法解釋的基礎上亟待出臺更完善、明確的法律、法規,以利于法律的正確貫徹、執行。
        

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